ידעתם שאתם עלולים לאבד עד כ- 25% מהתמורה שנקבל על מכירת הדירה ללא תכנון מס נכון?
מדובר על הפסד של עשרות עד מאות אלפי שקלים.
למאמרים וטיפים נוספים כנסו:
מעוניינים למכור את הדירה ?
כך תחסכו אלפי שקלים ותשמרו על עצמכם
עודכן לאחרונה: 12.05.2020
הליך מכירת דירה הינו תהליך ארוך ומסובך אשר בתוכו לא מעט סיכונים ועלויות נלוות
במאמר הקצר הבא נסקור את הפטורים האפשריים ממס שבח .
מכירת בית יכולה להיות מלחיצה ולא נעימה. בתקופת המכירה, אנחנו נאלצים להתמודד עם ביקורים של קונים בביתנו עם הערות ושאלות שיש לקונים על הבית, עם אי הוודאות ביחס למחיר שנקבל על הביתומה גובה המס שיהיה עלינו לשלם בעבור מכירת הדירה.
במאמר זה תוכלו להבין בבהירות מהם הפטורים המוקנים מתוקף החוק שיחסכו לכם אלפי שקלים מהמכירה . ראשית, חשוב לנו להדגיש בפניכם, כי מדובר בהליך מורכב מאד וכפי שתקראו בהמשך, בהליך אשר בתוכו לא מעט סיכונים, במיוחד כאשר אינו נעשה באופן יסודי ומקצועי.
קיימת חשיבות עליונה בעריכת חוזה מכר על ידי עורך דין המתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, ובפרט המתמחה בייצוג מוכרים בחוזי מכר דירה והמיסוי עליהן.
כמו כן, חשוב להבהיר כי הצהרת השומה (ההצהרה על המכירה מול רשויות המס בה מצהירים על הזכאות לפטור או ההפחתה בתשלום המס) הינה בגדר "נגעת נסעת" ואינה מאפשרת תיקונים לאחר הגשתה.
תפקידו של עו״ד מלווה, בטרם מכירת הדירה הוא לבחון היטב את סוגיות המיסוי וזאת על מנת לצמצם למינימום את החיוב במס שבח ואף להימנע מתשלום מס השבח.
לכן, אנו מציעים לכם להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין אשר יטפל למענכם בעסקת המכירה, וזאת בכדי למנוע תקלות ומצבים החושפים את המוכר לסיכונים מיותרים.
מלי חיימוב - משרד עורכי דין, בעל ניסיון של שנים בליווי עסקאות מקרקעין, מלווה מוכרים רבים, לוקח חלק ניכר בעסקאות החשובות ביותר בחיי לקוחותינו ומהווה שותף אמיתי עד לסיום העסקה.
"הייתי בטוח שהחלק המורכב והקשה יהיה למכור את הדירה אך ללא טופס 4 למעשה הייתי תקוע תקופה ארוכה מידי ללא יכולת לקבל את הכסף. לאחר הפנייה למלי חיימוב הדברים פשוט התחילו להסתדר וסוף סוף קיבלתי את הפטור ממס שבח, מה שאיפשר לי למכור את הדירה ולקבל את כספי.״
מאיר יוגב
לפרטים וייעוץ היתקשרו : 03-6528601,
שילחו הודעת וואטסאפ בלחיצה כאן
או השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.
למאמרים וטיפים נוספים כנסו:
www.haimoff-law.co.il
איך למכור את הדירה בראש שקט:
מהו מס שבח ומתי אנו זכאים לפטור ממנו
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. המקור החוקי למס זה הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963 ("להלן:"החוק) המוכר בציבור כחוק מס שבח. המס בוחן את הרווח שנותר למוכר בעת ביצוע עסקה בניכוי פחת.
פטור דירה יחידה
בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק, מוכר דירה יחידה יהנה מפטור ממס שבח באם יעמוד במבחנים המצטברים הבאים:
1. מי שהינו בעלים את דירת מגורים יחידה והוא תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות שלו.
2. מי שלא מכר דירה בפטור של דירה יחידה, 18 חודשים לפני מועד המכירה.
3. המוכר הינו בעל הזכות הדירה הנמכרת לפחות 18 חודשים.
פטור מתנות לקרובים
במקרה של מתן דירה במתנה תוכלו להנות מפטור ממס שבח רק אם הדירה ניתנת במתנה לקרוב.
החוק החריג מתן מתנה בין אחים, כלומר פטור לא ינתן באם המוכר מבקש להעביר את הדירה במתנה לאחד מאחיו אלא אם הנכס הניתן התקבל לידיו של המוכר ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים.
*יש לציין כי ישנה תקופת צינון לקבלת הפטור (3 שנים למי שמתגורר בדירה ו- 4 שנים למי שלא גר בה).
פטור מתוקף ירושה
בהתאם לסעיף 49ב(5) לחוק הפטור יחול על מוכר שימעמוד בתנאים הבאים:
1. המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש.
2. לפני פטירת המוריש היה בבעלותו לא יותר מדירת מגורים אחת.
3. באם המוריש היה בחיים ומוכר את דירתו, היה עושה זאת היה זכאי לפטור ממס שבח.
פטור במכירת 2 דירות קטנות
אם בחזקתכם 2 דירות קטנות, ובכוונתכם לרכוש דירה קטנה יותר אתם זכאים לפטור ממס שבח בהתאם לתנאים הבאים:
1. במועד המכירה יש בבעלותעם דירה נוספת אחת בלבד (מעבר לזו שאתם מוכרים כמובן)
2. בכוונתכם למכור בתוך 12 חודשים את הדירה הנוספת מיום מכירת הדירה הראשונה.
3. סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 1,986,000 ש"ח (להלן:"התקרה ")
4. רכשתם בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או שתרכשו בשנה לאחר מכירת הדירה הנוספת, דירה אחרת בסכום השווה ל- 3/4 לפחות משווי הדירות.
* חשוב להבהיר כי באם 2 הדירות עולות על סכום התקרה תיקון מס' 76 נוסף סעיף 49ה(א1) לפיו התקרה הועלה ל- 3,303,000 ש"ח אך במקרה זו לא תהנו מהיחס שבין התקרה לבין שווי הדירה הנוספת.
פריסה שבח
פריסת השבח אינה מעניקה פטור מלא אך היא בהחלט יכולה להפחית בצורה משמעותית את גובה המס.
במילים פשוטות, פריסת שבח מאפשרת למוכר להפרוס את השבח ממכירת הנכס לעד 4 שנים כאשר השבח יחשב כחלק מכלל הכנסותיו.
פרוצדורה זו בעיקר מתאימה למוכרים מעל גיל 60 (מגיל 60 שיעור מס התחלתי של 10% במקום שיעור מס התחלתי של 30% החל על מוכר שגילו מתחת לגיל 60) אך ישנם מקרים רבים נוספים המאפשרים את השימוש בפריסת השבח לצורך הפחתתו.
מס שבח הוא אחד המיסים המרכזיים בענף הנדל"ן בישראל, שמו המלא הוא מס שבח מקרקעין ופעמים רבות ניתן לשמוע אודותיו בהקשר של מצב שוק הנדל"ן למגורים בישראל, בהקשר להטבות מס שהמדינה מעניקה וכיוצא באלו. בבסיסו, מס שבח מיושם על רווח הון הנוצר ממכירת נכס מקרקעין או ממכירת מניות בתאגיד העוסק במקרקעין.
לעומת רווח הון ממקורות אחרים, את מס השבח יחסית קשה לחשב משום שהוא כולל תהליך חישוב מורכב יותר, כאשר בו בא לידי ביטוי תפקיד הליווי המשפטי בצורה הרחבה ביותר, כאשר על עורך הדין המלווה למצוא את המקרה הרלוונטי בוא אתם זכאים לקבל פטור מתשלום מס שבח.
בטרם מכירת דירה יש לבחון היטב את סוגיות המיסוי וזאת על מנת לצמצם למינימום את החיוב במס שבח ואף להימנע מתשלום מס השבח. במסגרת הייצוג המשפטי חלה חובה על עורך הדין המייצג אתכם לברר באופן מקיף ויסודי נתונים בנוגע לנכסים שבבעלותכם ובבעלות התא המשפחתי שלכם ובין היתר, פרטים בנוגע למועד רכישת הדירות ומחיר רכישתם, האם התקבלו בירושה או במתנה, מהן מקורות המימון לרכישת הדירה? האם מקורות שלכם או מכספי מתנה? האם מכרתם דירות ומתי? האם העברתם דירות במתנה ומתי? האם הדירות משמשות למגורים? האם נעשה שימוש אחר בדירות ומתי?
לכל תשובה לשאלות הנ"ל ולעוד רבות אחרות בהבטים וסוגיות שונות, יש משמעות אשר תבוא לידי ביטוי בגובה המס המוטל בעת מכירת הנכס.
שאלות נפוצות
מה הסיכונים שלי במכירת דירה ללא לווי?
ישנם היבטים ושיקולים רבים אשר צפים במהלך ביצוע עסקאות מכר, ולעתים אף עולים נושאים ומכשולים בשלב מתקדם בעוד שמוטב היה, להיות מודעים אליהם עוד בשלבים ההתחלתיים של הליך המו"מ. במכירת דירה, קיימת חשיבות עליונה בעריכת חוזה מכר על ידי עורך דין המתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, ובפרט המתמחה בייצוג מוכרים בחוזי מכר דירה וזאת בכדי למנוע תקלות ומצבים החושפים את המוכר לסיכונים מיותרים.
כל התהליך כרוך בביצוע בדיקות אינסופיות, בניהול הליכים ביורוקרטיים ובשמירה על קשר עם גופים פיננסיים לקבלת הלוואה, פעולות שאדם שאינו מתמקצע בתחום אינו יכול לבצע בצורה מקצועית דיה באופן עצמאי. בעזרת עורך דין מיומן בתחום תוכלו להיות בטוחים, כי חוזה המכר הוא הוגן, להתוודע אל תנאי ביטול העסקה ולהיות בטוחים, כי זכויותיכם בעסקה נשמרות .
- בקשה לרישום מקרקעין חתומה על ידי המוכר ומאומת כדין.
- שטרי מכר חתומים על ידי שני הצדדים ומאומתים כדין.
- יפוי כח במידה והמסמכים נחתמו על פי יפוי כח.
- אישור מס שבח ואישור עירייה בתוקף המופנה לרשם המקרקעין .
- אישור מס רכישה לטאבו
- בקשה לרישום מקרקעין ושטרי משכנתא במידה ונלקחה משכנתא למימון הרכישה.
- אישור לטאבו מהעירייה על סילוק חובות.
- צילומי תעודת זהות של הצדדים.
האם תהליך המכירה ארוך? על כמה זמן מדובר בד״כ?
- רישום הזכויות בדרך כלל לא מבוצע במקום והתיק מופקד לרישום ומבוצע בתוך מספר ימים, אולם כאמור לעיל, ישנם מספר מסמכים שיש לצרף לצורך העברת הזכויות בטאבו ומתוך כך עד השגת המסמכים הנדרשים ע״י המוכר, לא נוכל לבצע את העברת הזכויות.
משך הזמן הדרוש להוצאת אישור מס שבח נע בין חודש למספר חודשים תלוי בסוג העסקה ובעומס במשרדי המיסוי באזור בו מצוי הנכס.
משך הזמן להוצאת אישור עירייה נע בין שבועיים למספר חודשים והדבר תלוי ברשות המקומית שבתחומה מצוי הנכס.
איך בפועל מתבצע תהליך הלווי?
במסגרת הליך הליווי, יש לבדוק עבורכם תחילה את זהות הקונה, ולאחר מכן את הזכויות שלכם בנכס ואם יש שעבודים לצד ג'. בנוסף, צריך לבחון האם יש חבויות נוספות בנכס, כגון היטל השבחה או מס שבח שאותם אתם אמורים לשלם. במקרים מסוימים יש חבויות נוספות בנכס, כגון תשלום דמי הסכמה גבוה לבעלי הקרקע במקרה שהנכס לא מהוון - כלומר שלא שולמו עבורו מראש דמי חכירה לכל תקופת החכירה.
איך חוסכים בעצם ?
כאמור, בתהליך מכירת הנכס אנו נתקלים במספר רב של מיסים והיטלים. כמו כן, בחוק מנויים פטורים מתשלום מיסים אלו ובקיאות בחוק הינו הכרחי ביותר בעת מכירת הדירה, שכן הוא יכול להגיע לסכומים גבוהים של אלפי שקלים.
דיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה הם שלושת הגורמים אשר עלולים לשנות את מכירת הדירה והציפייה לשלשל את כספי מכירת הדירה לכיסנו לאכזבה כאשר נבין כי עלינו יהיה לשלם חלק ניכר מהתמורה על מכירת הנכס למדינה ולרשויות.
כאמור לעיל, מיסוי משנה אפילו על פי אזור מיקום הנכס. לכן חשוב לקבל יעוץ מעו״ד מנוסה בעל ותק וניסיון רב בהוראות החוק והמדיניות של העיריות השונות.
מאיזה יום מתחילים לספור את הבעלות בדירה?
בעוד בקניית דירה מיד שניה הרי שימי הבעלות בדירה ברורים ומעוגנים בחוזה כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן הסיפור מעט שונה.
במקרה של רכישת דירה מקבלן, מתחילים את ספירת הימים מיום קבלן טופס 4.
ומה אם אין טופס 4 ?
כאשר אין טופס 4 יש צורך בהוכחה בקיומו של המבחן הפונקציונאלי, שנעשה שימוש בדירה למגורים לתקופה של 18 חודשים.
״מכרנו את הבית ולאחר מכן ניתקלנו בבירוקרטיה פשוט לא נורמלית מול רשויות המס, זה הרגיש לנו שפשוט יש מישהו שעוצר אותנו, תקועים. מלי חיימוב בדרך שלה הצליחה להוציא לחופשי ולאפשר לנו לקבל את כספי מכירת הדירה. ממליצים בחום!״
רני ושרית רחמינוב
מכירת דירה זה לא דבר של מה בכך, תעשו את זה נכון תחסכו כסף וכאב ראש מיותר ע״י ליווי מקצועי של עורכי דין:
למאמרים וטיפים נוספים כנסו: www.haimoff-law.co.il
לפרטים נוספים צרו קשר: 03-6528601
כן, אפשר גם וואסטאפ. לחצו כאן.
נבנה באמצעות מערכת דפי הנחיתה של רב מסר